Come tutti sappiamo, dal 1° gennaio 2019 è entrato in vigore l’obbligo di fatturazione elettronica per la quasi totalità dei soggetti: tutte le fatture relative sia ad operazioni tra soggetti passivi (operazioni B2B) e quelle emesse nei confronti di consumatori finali (operazioni B2C) devono essere emesse esclusivamente in formato elettronico. Tutti i soggetti Iva (salvo quelli in regime dei minimi o forfetario) devono emettere la fattura elettronica, sia verso altri soggetti con partita Iva che verso soggetti senza partita Iva.

Anche i soggetti senza partita iva sono dunque interessati dalla nuova fatturazione elettronica in quanto “destinatari” di fatture. Di questi fanno parte i condomìni, considerati dalla giurisprudenza alla stregua di un consumatore finale. La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E e il provvedimento n. 89757/2018, chiariscono le specifiche tecniche per l’emissione della fattura elettronica e i soggetti obbligati. La circolare precisa che tra i soggetti passivi obbligati vi sono anche gli amministratori di condominio, che dovranno utilizzare il Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate.

Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate

Il sistema di Interscambio (SDI) è la piattaforma messa a punto dall’Agenzia delle Entrate per creare e conservare le fatture in formato xml. Questo sistema informatico permette di:
– ricevere le fatture sotto forma di file xml
– effettuare controlli sui file ricevuti
– inoltrare le fatture.
Per maggiori informazioni sullo SDI visita questa pagina https://www.fatturapa.gov.it/export/fatturazione/it/b-1.htm

Obblighi per l’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è un soggetto tenuto all’emissione di fattura elettronica in relazione ai propri compensi, salvo le ipotesi in cui a) operi con partita Iva individuale in regime forfettario o b) sia un amministratore “non professionale”, ad esempio un singolo condomino.

Le fatture intestate al condominio seguono le regole previste per l’emissione di fattura elettronica verso i consumatori finali, ovvero verso i soggetti non dotati di partita Iva. Ecco di seguito gli obblighi per l’amministratore di condominio:

  • Nel compilare la fattura elettronica dovranno riportare il codice fiscale del condominio nel campo dell’identificativo fiscale CF del committente;
  • Dovranno valorizzare il “codice destinatario” della fattura elettronica con il codice convenzionale “0000000”;
  • Dovranno inoltrare la fattura elettronica al SDI;
  • Dovranno consegnare una copia della fattura elettronica trasmessa al condominio, specificando con apposita dicitura che si tratta della copia “analogica” della fattura trasmessa elettronicamente al SDI.

Ricordiamo infine che per la gestione delle fatture, l’amministratore di condominio può, facoltativamente, registrarsi su Fisconline (tramite il seguente link https://telematici.agenziaentrate.gov.it/Abilitazione/Fisconline.jsp) e attivare una PEC per la ricezione del file xml.

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