I balconi in condominio

In genere i “balconi” degli appartamenti inclusi in un condominio comportano sempre una quantità enorme di dispute e contese, anche legali tra condomini. La discussione nasce solitamente dalla tipologia di struttura del balcone, da cui dipendono diversi tipi di ripartizione di spese relative alla manutenzione e alla messa in sicurezza.

Qual è la responsabilità dell’amministratore di condominio in materia di balconi?

Nel caso in cui dai sotto balconi cadano calcinacci o materiale strutturale, l’amministratore può e deve, senza convocare alcuna assemblea, provvedere alla messa in sicurezza della porzione del balcone che causa il rischio caduta calcinacci in quanto viene profilato l’intervento di urgenza.

Come vengono ripartite le spese di riparazione e ristrutturazione dei balconi condominiali?

Il codice civile e la giurisprudenza in generale definisce così la funzione del balcone: “I balconi non avendo una funzione portante non costituiscono parti comuni, anche se sono inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell’appartamento cui accedono” (Cass. 21 gennaio 2000, n. 637). Da ciò le spese di riparazione e manutenzione cambiano a seconda di come è inserito il balcone all’interno dell’edificio e se contiene decorazioni.

Quanti tipi di balconi esistono?

I balconi possono essere: “aggettanti” i quali sporgono dalla facciata dell’edificio e costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; “a cielo aperto” che includono un passaggio accostato alla parete dell’edificio sul lato esterno con una ringhiera, parapetto o balaustra di protezione e serve per girare intorno all’edificio, definito “ballatoio” e utilizzato come spazio comune per accedere alle diverse stanze delle unità abitative. Le suddette tipologie non costituiscono copertura del piano inferiore, in quanto sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, possono sussistere autonomamente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani.Ne deriva che i balconi “aggettanti” e la loro soletta, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, mentre per quelli “a cielo aperto” le spese per la manutenzione e ricostruzione del cosiddetto ballatoi sono a carico dei proprietari di tutti gli appartamenti che la utilizzano.

I balconi “a loggia”, sporgono leggermente dal profilo dell’edificio, mentre quelli “a castello”, risultano come staccati dallo stesso. Questi rientrano nella tipologia a “incassato” e, dal momento che ogni balcone del condominio, esclusi quelli dell’ultimo piano, è coperto dall’analogo balcone sovrastante, la giurisprudenza (art. 1125 Codice civile), configura un compossesso della soletta del balcone esercitabile per il proprietario del piano superiore, in termini di calpestio e per quello del piano inferiore nella fruizione dell’uso derivante dalla copertura. Quindi ai sensi dell’art. 1125 Codice civile, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro.

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